Situația: societate înregistrată în scopuri de TVA care a cumpărat un teren de la o persoană fizică (fără TVA) și vrea să îl vândă.

Pe scurt

Vânzarea terenului de către societate intră în sfera TVA. Regimul depinde de un singur lucru: dacă terenul este construibil la data vânzării, potrivit certificatului de urbanism. Terenul construibil se vinde cu TVA 21% (cu taxare inversă, dacă și cumpărătorul este înregistrat în scopuri de TVA); terenul neconstruibil se vinde scutit de TVA, cu posibilitatea de a opta pentru taxare.

Faptul că terenul a fost cumpărat de la o persoană fizică, fără TVA, nu schimbă regimul vânzării și nici baza de impozitare: când se aplică, TVA se calculează la întregul preț, nu la diferența dintre prețul de vânzare și cel de cumpărare.

Terenul, la data vânzării	Cumpărător înregistrat în scopuri de TVA (art. 316)	Cumpărător neînregistrat (persoană fizică, entitate neînregistrată)
Construibil	Taxabil prin efectul legii. Taxare inversă: factură fără TVA, cu mențiunea „taxare inversă”; cumpărătorul autolichidează TVA (art. 331).	Taxabil. Factură cu TVA 21%, colectată și plătită de societate.
Neconstruibil, fără opțiune	Scutit fără drept de deducere. Factură cu trimitere la art. 292 alin. (2) lit. f).	Scutit fără drept de deducere. Factură cu trimitere la art. 292 alin. (2) lit. f).
Neconstruibil, cu opțiune de taxare	Taxabil prin opțiune. Taxare inversă (art. 331 alin. (2) lit. g)).	Taxabil prin opțiune. Factură cu TVA 21%.

1. Vânzarea se face cu TVA sau fără TVA?

Depinde de natura terenului. Regula este scutirea, iar terenul construibil face excepție:

•      Regula — scutire: art. 292 alin. (2) lit. f) teza I scutește „livrarea de construcții/părți de construcții și a terenurilor pe care sunt construite, precum și a oricăror altor terenuri”.

•      Excepția — taxare: potrivit art. 292 alin. (2) lit. f) teza a II-a, „scutirea nu se aplică pentru livrarea de construcții noi, de părți de construcții noi sau de terenuri construibile”. Vânzarea unui teren construibil este deci taxabilă prin efectul legii.

•      Cota: 21% — art. 291 alin. (1). Pentru terenul fără construcții nu există cotă redusă: cota de 11% din art. 291 alin. (2) lit. l) privește numai locuințele livrate ca parte a politicii sociale, inclusiv terenul pe care sunt construite. Se aplică cota în vigoare la data faptului generator (art. 291 alin. (4)).

•      Baza de impozitare: tot ce constituie contrapartida obținută de la cumpărător, adică întregul preț — art. 286 alin. (1) lit. a).

•      Cine plătește TVA, când vânzarea e taxabilă:

–      dacă și cumpărătorul este înregistrat în scopuri de TVA conform art. 316, se aplică taxarea inversă — art. 331 alin. (1) și alin. (2) lit. g). Factura se emite fără TVA, cu mențiunea „taxare inversă” (art. 319 alin. (20) lit. m)), iar cumpărătorul înregistrează taxa în decont atât ca taxă colectată, cât și ca taxă deductibilă (art. 331 alin. (3));

–      dacă cumpărătorul nu este înregistrat (persoană fizică, firmă neînregistrată), factura se emite cu TVA 21%, iar societatea colectează și plătește taxa.

•      Când vânzarea e scutită (teren neconstruibil, fără opțiune), factura cuprinde trimiterea la dispoziția de scutire — art. 319 alin. (20) lit. l).

•      Avansuri: dacă încasezi un avans înainte de vânzare, exigibilitatea TVA intervine la data încasării avansului — art. 282 alin. (2) lit. b). Regimul (taxabil sau scutit) trebuie stabilit deja de la avans.

2. Contează dacă terenul este construibil sau neconstruibil?

Da, este criteriul decisiv.

•      Definiția: art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 1 — „teren construibil reprezintă orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa construcții, conform legislației în vigoare”.

•      Cum se dovedește: pct. 55 alin. (6) teza I din Normele metodologice — „calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu altă destinație, la momentul vânzării sale de către proprietar, rezultă din certificatul de urbanism”.

•      Contează data vânzării, nu data cumpărării. Dacă între timp terenul a devenit construibil (de exemplu, prin PUZ sau prin includere în intravilan), vânzarea este taxabilă, chiar dacă la cumpărare era teren agricol. Invers, contează ce arată certificatul la data vânzării.

•      Contează ce spune certificatul de urbanism, nu doar categoria de folosință din cartea funciară sau încadrarea intravilan/extravilan. În mod obișnuit, terenul intravilan pe care se poate construi este construibil, iar terenul agricol din extravilan nu este. Situațiile intermediare (extravilan pe care se pot autoriza anumite construcții, intravilan cu interdicție temporară de construire până la aprobarea unui PUZ) trebuie judecate pe textul certificatului.

•      Legislația de urbanism în vigoare: din 25 august 2026, certificatul de urbanism se emite potrivit Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026, publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026). Certificatele emise anterior rămân valabile pe durata pentru care au fost emise.

Situații speciale reglementate de pct. 55 din Normele metodologice:

•      teren și construcție cu un singur număr cadastral: urmează regimul bunului cu valoarea mai mare, potrivit raportului de evaluare (pct. 55 alin. (1));

•      teren pe care se află o construcție a cărei demolare a început înainte de vânzare și a fost asumată de vânzător: se consideră livrare de teren (pct. 55 alin. (2), care preia hotărârea CJUE C-461/08 Don Bosco);

•      teren pe care se află o construcție, vândut separat sau după vânzarea construcției: se consideră livrare de teren construibil (pct. 55 alin. (6) teza a II-a).

Dreptul Uniunii. Directiva 2006/112/CE scutește doar livrarea terenurilor neconstruite, altele decât terenurile construibile (art. 135 alin. (1) lit. k)), iar terenul construibil este definit de statele membre (art. 12 alin. (3)). CJUE a precizat că un stat, când definește terenul construibil, trebuie să urmărească scopul scutirii — doar terenurile neconstruite și care nu sunt destinate construirii — iar criteriul decisiv este dacă, la data tranzacției, terenul este destinat să susțină o construcție (C-299/20 Icade Promotion, pct. 34, 52 și 54).

3. Temeiul legal exact

Temei	Ce reglementează
Legea nr. 227/2015, art. 268 alin. (1) lit. a)–d)	condițiile cumulative ale unei operațiuni impozabile: livrare cu plată, loc în România, persoană impozabilă care acționează ca atare, activitate economică
art. 269 alin. (1)–(2)	societatea este persoană impozabilă; vânzarea terenului face parte din activitatea ei economică
art. 270 alin. (1)	vânzarea terenului este livrare de bunuri (transferul dreptului de a dispune de bun ca un proprietar)
art. 275 alin. (1) lit. c)	locul livrării este acolo unde se află terenul când este pus la dispoziția cumpărătorului — în România
art. 292 alin. (2) lit. f) teza I	scutirea pentru livrarea „oricăror altor terenuri” (neconstruibile)
art. 292 alin. (2) lit. f) teza a II-a și pct. 1	excepția pentru terenurile construibile și definiția terenului construibil
art. 292 alin. (2) lit. g)	scutirea pentru bunurile afectate unei activități scutite (relevantă doar dacă terenul a fost folosit exclusiv într-o activitate scutită)
art. 292 alin. (3)	opțiunea de taxare pentru operațiunile de la lit. e) și f)
art. 291 alin. (1) și (4)	cota standard de 21%; cota aplicabilă este cea de la data faptului generator
art. 282 alin. (2) lit. b)	exigibilitatea TVA la data încasării avansului
art. 286 alin. (1) lit. a)	baza de impozitare: întreaga contrapartidă (prețul)
art. 331 alin. (1), alin. (2) lit. g) și alin. (3)	taxarea inversă pentru terenurile de orice fel taxate prin efectul legii sau prin opțiune, când ambele părți sunt înregistrate conform art. 316
art. 319 alin. (20) lit. l) și m)	mențiunile obligatorii pe factură: trimiterea la scutire, respectiv „taxare inversă”
art. 305 alin. (1) lit. a) și d), alin. (2) lit. b), alin. (4) lit. a) pct. 2 și lit. c), alin. (5) lit. a); art. 304	ajustarea TVA dedus pentru costurile legate de teren; bunurile imobile sunt bunuri de capital chiar dacă sunt înregistrate ca stocuri; la livrarea scutită ajustarea se face o singură dată, pentru perioada rămasă
art. 312 alin. (1) lit. d)	regimul marjei se aplică doar bunurilor mobile corporale second-hand — nu terenurilor
HG nr. 1/2016 — Norme, Titlul VII, pct. 4 alin. (2), (3) și (5)	când persoana fizică care vinde imobile devine persoană impozabilă (explică de ce achiziția a fost fără TVA)
pct. 55 alin. (1), (2) și (6)	corp funciar unic, teren cu construcție în demolare, calificarea terenului după certificatul de urbanism
pct. 56	limitele scutirii de la art. 292 alin. (2) lit. g)
pct. 58 alin. (1)–(9)	opțiunea de taxare pentru livrarea de bunuri imobile: notificare pe formularul din anexa nr. 3, copie la cumpărător, renunțare, ajustări, notificare în timpul inspecției
pct. 59 alin. (1)–(2)	interdicția de a taxa o operațiune scutită fără opțiune; stornarea facturilor emise greșit cu TVA
Directiva 2006/112/CE: art. 12 alin. (1) lit. b) și alin. (3), art. 135 alin. (1) lit. k), art. 137 alin. (1) lit. c), art. 392	cadrul UE: terenul construibil, scutirea terenurilor neconstruibile, opțiunea de taxare, regimul marjei facultativ pentru imobile

4. Se poate opta pentru taxare în cazul unui teren neconstruibil?

Da. Art. 292 alin. (3) permite oricărei persoane impozabile să opteze pentru taxarea operațiunilor de la alin. (2) lit. f), „în condițiile stabilite prin normele metodologice”, iar pct. 58 alin. (1) din norme precizează că opțiunea privește „un bun imobil sau o parte a acestuia”.

Procedura (pct. 58 alin. (3), (4) și (9) din norme):

•      opțiunea se notifică organului fiscal competent pe formularul din anexa nr. 3 la norme și se exercită pentru imobilele menționate în notificare; poate privi și numai o parte, identificată exact;

•      notificarea se transmite în copie și cumpărătorului; dreptul lui de deducere apare la data exigibilității taxei, nu la primirea copiei;

•      depunerea cu întârziere nu anulează opțiunea vânzătorului și nici deducerea cumpărătorului;

•      cât timp vânzarea nu a avut loc, poți renunța la opțiune printr-o înștiințare scrisă la organul fiscal;

•      dacă ai taxat fără să depui notificarea, o poți depune și în timpul unei inspecții fiscale.

Efecte. Vânzarea devine taxabilă cu 21%. Dacă cumpărătorul este înregistrat conform art. 316, se aplică taxarea inversă, pentru că art. 331 alin. (2) lit. g) acoperă terenurile taxate „prin efectul legii sau prin opțiune”. Dacă nu este înregistrat, TVA se înscrie pe factură.

Fără opțiune nu se poate aplica TVA. Pct. 59 alin. (1) interzice taxarea unei operațiuni scutite în afara opțiunii: o factură emisă greșit cu TVA trebuie stornată, iar cumpărătorul nu are drept de deducere pentru taxa aplicată greșit.

Când merită opțiunea:

•      cumpărătorul este înregistrat în scopuri de TVA și are drept de deducere: prin taxarea inversă, operațiunea este neutră pentru el;

•      societatea a dedus TVA pentru costuri legate de teren (amenajări, împrejmuire, utilități, documentații): opțiunea evită ajustarea TVA dedus pe care ar impune-o vânzarea scutită (pct. 58 alin. (6); art. 305).

De regulă nu merită când cumpărătorul este persoană fizică sau nu își poate deduce TVA, pentru că prețul efectiv crește cu 21%.

Ajustarea „în favoarea” vânzătorului care optează (pct. 58 alin. (5)) nu are obiect pentru terenul propriu-zis: la cumpărarea de la persoana fizică nu s-a plătit TVA. Poate privi doar TVA nededusă aferentă unor lucrări de transformare sau modernizare, dacă există.

5. Contează că terenul a fost cumpărat de la o persoană fizică, fără TVA?

Nu, pentru regimul vânzării.

•      Textul nu condiționează regimul de achiziție. Art. 292 alin. (2) lit. f) nu leagă scutirea sau taxarea de modul în care s-a făcut achiziția ori de exercitarea dreptului de deducere. Contează doar natura terenului la data vânzării și faptul că vânzătorul (societatea) acționează ca persoană impozabilă (art. 268 alin. (1), art. 269).

•      TVA se calculează la întregul preț. Baza de impozitare este întreaga contrapartidă (art. 286 alin. (1) lit. a)). Codul fiscal nu are un regim al marjei pentru imobile: art. 312 se aplică doar bunurilor mobile corporale second-hand (alin. (1) lit. d)). Directiva permite statelor un astfel de regim pentru clădiri și terenuri construibile cumpărate pentru revânzare (art. 392), dar Codul fiscal nu îl prevede. În plus, CJUE a reținut că regimul marjei nu se aplică oricum terenului construibil cumpărat de la o persoană fizică ce își administrează patrimoniul privat, deoarece la achiziție nu s-a plătit TVA (C-299/20 Icade Promotion, pct. 44 și pct. 1 din dispozitiv).

•      Consecința economică. Pentru un teren construibil vândut unui cumpărător neînregistrat, TVA de 21% se aplică la tot prețul, fără TVA de dedus la achiziție. De aceea contractul trebuie să spună clar dacă prețul este „plus TVA” sau „cu TVA inclus”.

•      Ajustări. Pentru terenul în sine nu există TVA dedusă de ajustat. Dacă vinzi scutit și ai dedus TVA pentru costuri legate de teren, ajustezi taxa dedusă: pentru lucrările de transformare sau modernizare de cel puțin 20% din valoarea imobilului, potrivit art. 305 (o singură dată, pentru perioada de ajustare rămasă — alin. (5) lit. a); pct. 58 alin. (6)); pentru celelalte achiziții, se verifică art. 304. Bunurile imobile sunt bunuri de capital chiar dacă sunt înregistrate ca stocuri (art. 305 alin. (1) lit. a)).

•      O singură nuanță — art. 292 alin. (2) lit. g). Această scutire privește bunurile afectate unei activități scutite pentru care taxa nu a fost dedusă; ea ține de modul în care societatea a folosit terenul, nu de faptul că l-a cumpărat fără TVA. Dacă societatea a folosit terenul exclusiv într-o activitate scutită (de exemplu, l-a închiriat fără opțiune de taxare), situația trebuie analizată separat.

•      De ce achiziția a fost fără TVA. Persoana fizică ce vinde bunuri folosite în scop personal nu este persoană impozabilă (art. 269 alin. (3) și pct. 4 alin. (2) din norme). Ea devine persoană impozabilă, de exemplu, dacă face mai mult de o tranzacție într-un an cu terenuri cumpărate pentru revânzare (pct. 4 alin. (5)). Regimul vânzătorului persoană fizică nu se transmite asupra revânzării făcute de societate.

Practica

•      CJUE, hotărârea din 30 septembrie 2021, C-299/20, Icade Promotion: orice livrare cu plată a unui teren construibil, făcută de o persoană impozabilă, trebuie în principiu supusă TVA, la prețul de vânzare sau, unde statul a prevăzut, în regimul marjei (pct. 35); criteriul decisiv pentru calificarea terenului construibil este destinația de a susține o construcție la data tranzacției (pct. 52); regimul marjei nu se aplică terenurilor cumpărate fără TVA de la persoane fizice care își administrează patrimoniul privat (pct. 44).

•      CJUE, C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed: preluată în pct. 55 alin. (2) din norme — vânzarea unui teren cu o construcție aflată în demolare asumată de vânzător este livrare de teren.

•      ÎCCJ: în căutarea făcută nu am găsit o decizie obligatorie (recurs în interesul legii sau hotărâre prealabilă) privind calificarea terenului construibil în materie de TVA. Practica instanțelor de fond și de apel nu a fost verificată.

Ce contează în cazul tău — riscuri

Risc	Consecință	Cum îl eviți
Vinzi scutit un teren care, după certificatul de urbanism, este construibil	TVA de 21% datorată, cu accesorii. La un cumpărător neînregistrat, taxa poate rămâne în sarcina societății dacă prețul nu poate fi ajustat.	Certificat de urbanism obținut înainte de semnare; clauză în contract privind regimul TVA și ajustarea prețului
Aplici TVA unui teren neconstruibil fără să fi optat	Factura trebuie stornată; cumpărătorul nu își poate deduce TVA (pct. 59 alin. (1))	Notificarea din anexa nr. 3 depusă înainte de vânzare, cu copie la cumpărător
Aplici taxarea inversă unui cumpărător care nu este înregistrat conform art. 316	Condiția din art. 331 alin. (1) nu e îndeplinită; TVA trebuia colectată de societate	Verifici înregistrarea în scopuri de TVA a cumpărătorului la data facturii
Ai dedus TVA pentru costuri legate de teren și vinzi scutit	Ajustarea TVA dedus (art. 305, art. 304)	Calculezi ajustarea în decontul perioadei vânzării sau optezi pentru taxare
Încasezi un avans înainte de a stabili regimul	Exigibilitatea apare la avans; regim greșit pe factura de avans	Stabilești regimul TVA înainte de primul avans

Ce lipsește

•      certificatul de urbanism actual pentru teren; dacă pe teren există construcții;

•      statutul de TVA al cumpărătorului;

•      dacă societatea a dedus TVA pentru costuri legate de teren și cum a folosit terenul (de exemplu, dacă l-a închiriat);

•      practica instanțelor de fond și de apel și comentariile din Sintact (versiunea completă cere autentificare);

•      versiunea Codului fiscal consultată este valabilă până la 31 decembrie 2026. Dacă vânzarea are loc în 2027, reverifică art. 291, 292 și 331. Taxarea inversă de la art. 331 alin. (2) lit. g) nu are termen de expirare: alin. (6) limitează în timp doar lit. c)–f) și i)–l).

Pașii următori

1.      Cere un certificat de urbanism pentru teren (de exemplu, în scop de informare), cât mai aproape de data vânzării, și păstrează-l la dosarul tranzacției.

2.      Stabilește regimul: teren construibil — taxabil; teren neconstruibil — scutit sau, la alegere, taxabil prin opțiune.

3.      Verifică dacă cumpărătorul este înregistrat în scopuri de TVA conform art. 316, la data facturii.

4.      Dacă optezi pentru taxare: depune notificarea (anexa nr. 3 la norme) la organul fiscal competent înainte de semnare și trimite o copie cumpărătorului.

5.      Prevede în contract regimul TVA, prețul „plus TVA” sau „cu TVA inclus” și cine suportă o eventuală reîncadrare fiscală.

6.      Emite factura cu mențiunea corectă (art. 319 alin. (20) lit. l) sau m)) și transmite-o în RO e-Factura în termenul legal (5 zile lucrătoare, potrivit OUG nr. 120/2021, modificată prin OUG nr. 89/2025).

7.      Dacă vinzi scutit și ai dedus TVA pentru costuri legate de teren, calculează ajustarea în decontul perioadei în care are loc vânzarea.

8.      Dacă certificatul lasă loc de interpretare (de exemplu, extravilan cu posibilitate limitată de construire), poți cere ANAF o soluție fiscală individuală anticipată înainte de vânzare.

Anexă — texte verificate

Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal (versiunea de la 25.10.2026)

Art. 292 alin. (2) lit. f) teza I–II și pct. 1

Art. 292 alin. (2) lit. g)

Art. 292 alin. (3)

Art. 291 alin. (1)

Art. 331 alin. (1) și alin. (2) lit. g)

Normele metodologice (HG nr. 1/2016), Titlul VII

Pct. 55 alin. (6)

Pct. 58 alin. (1), (3)–(6) și (9)

Pct. 59 alin. (1)

Surse consultate

•      Codul fiscal, versiunea în vigoare de la 25.10.2026 (SintactLegeFree): art. 268–270, 275, 282, 286, 291, 292, 312, 319, 331 — https://sintact.ro/legislatie/monitorul-oficial/codul-fiscal-din-2015-legea-227-2015-16950032

•      Codul fiscal cu Normele metodologice, ediția ANAF (Codul actualizat până la Legea nr. 204/2026; normele până la HG nr. 602/2025): art. 304–305, 331; pct. 4, 55–59 din norme — https://static.anaf.ro/static/10/Anaf/legislatie/Cod_fiscal_norme_2023.htm

•      CJUE, hotărârea din 30.09.2021, C-299/20, Icade Promotion (consultată prin Legal Data Hunter) — https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=CELEX:62020CJ0299

•      ANAF — DGRFP Cluj-Napoca, „Cota de TVA aplicabilă în anul 2024 la livrarea de imobile” — https://static.anaf.ro/static/10/Cluj/cj_tva_livrare_imobile_2024.pdf

•      ANAF — DGRFP Brașov, „Modificări fiscale 2026” (21.07.2026) — https://static.anaf.ro/static/10/Brasov/Brasov/modificari_fiscale_2026.pdf

•      Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor — intrarea în vigoare și regimul certificatelor emise anterior (actualdecluj.ro) — https://actualdecluj.ro/codul-urbanismului-explicat-ce-se-intampla-cu-actele-si-autorizatiile-deja-depuse-inainte-de-25-august-cand-intra-in-vigoare-noul-act-normativ/

•      Schoenherr — „Romania: the Territorial Planning, Urbanism and Construction Code” (publicare în M. Of. nr. 661/10.08.2026) — https://schoenherr.eu/content/romania-the-territorial-planning-urbanism-and-construction-code-what-changes-and-when

 

Notă: Acest document are caracter informativ și nu reprezintă consultanță . Pentru detalii privind aplicarea acestor prevederi legislative, specialiștii Contaxis Solutions vă stau la dispozitie