În procesul-verbal de recepție se trece valoarea lucrărilor executate, adică, în esență, C+M. Costul complet al investiției, cu proiectare, avize și taxe, apare în devizul general și în contabilitate, iar unele primării îl cer și pentru impozitul pe clădiri.
Confuzia vine din faptul că aceeași clădire are, legal, mai multe „valori”. Taxa de autorizare, cotele pentru ISC, contribuția către Casa Socială a Constructorilor, impozitul pe clădiri și evidența contabilă folosesc fiecare propria bază de calcul. Mai jos le iei pe rând, cu articolul de lege care le stabilește.
C+M (construcții-montaj) este o parte a devizului general, nu totalul lui. HG nr. 907/2016 stabilește că valoarea C+M se compune din cheltuielile de la capitolele și subcapitolele 1.2, 1.3, 1.4, 2, 4.1, 4.2 și 5.1.1. Hotărârea se aplică obligatoriu investițiilor finanțate din fonduri publice, dar structura devizului general e folosită frecvent ca reper și în proiectele private.
|
Capitol / subcapitol din devizul general |
Intră în C+M? |
|
1.1 Obținerea terenului |
nu |
|
1.2 Amenajarea terenului; 1.3 Amenajări pentru protecția mediului; 1.4 Relocarea sau protecția utilităților |
da |
|
2 Asigurarea utilităților necesare |
da |
|
3 Proiectare și asistență tehnică (studii, avize, expertiză, proiect, consultanță, diriginte de șantier) |
nu |
|
4.1 Construcții și instalații; 4.2 Montaj utilaje |
da |
|
4.3–4.6 Utilaje, echipamente, dotări și active necorporale |
nu |
|
5.1.1 Lucrările de construcții pentru organizarea de șantier |
da |
|
5.2 Comisioane, cote, taxe; 5.3 Cheltuieli diverse; 5.4 Informare |
nu |
|
6 Probe tehnologice |
nu |
Așadar, costul proiectului, al avizelor, al utilajelor care nu se montează și taxele plătite statului stau în afara C+M, chiar dacă fac parte din investiție.
Recepția construcțiilor se face după regulamentul aprobat prin HG nr. 343/2017. Modelul de proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor are, la pct. 6.5, formula: „Valoarea finală a lucrărilor executate este de ... lei (cu și fără TVA)”. Textul vorbește despre lucrările executate, nu despre costul total al investiției.
Tot regulamentul arată de ce contează această cifră. Potrivit art. 15 alin. (3) lit. e), comisia verifică devizul general actualizat la terminarea lucrărilor și/sau documentele care certifică valoarea calculată de autoritatea locală pentru regularizarea taxei de autorizare. Înainte de recepție, investitorul transmite la ISC, printre altele, valoarea fără TVA a lucrărilor executate, ca să obțină adeverința privind plata cotelor.
Din 25 august 2026 se aplică Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026). Acesta a abrogat Legea nr. 50/1991 și, parțial, Legea nr. 10/1995 (art. 1–9, 11–40 și 42–44), iar recepția apare acum la art. 527–528. Regulamentul aprobat prin HG nr. 343/2017 se aplică în continuare, până la adoptarea unei hotărâri noi cu același obiect, iar dosarele pornite înainte de 25 august rămân, în general, sub legea veche.
La emiterea autorizației, taxa se plătește pe valoarea declarată de solicitant. Potrivit art. 474 din Codul fiscal, ea este de 0,5% din valoarea autorizată a lucrărilor pentru o clădire rezidențială a unei persoane fizice (alin. (5)). Pentru celelalte construcții, cota este de 1%, calculată inclusiv asupra instalațiilor aferente (alin. (6)).
După terminare, taxa se regularizează în funcție de valoarea reală a lucrărilor de construcții, în pașii de la alin. (7):
• depui declarația privind valoarea reală în 15 zile de la finalizarea lucrărilor, dar nu mai târziu de 15 zile de la expirarea autorizației;
• primăria stabilește taxa finală până în a 15-a zi de la depunerea situației finale;
• diferența se plătește sau se restituie până în a 15-a zi de la comunicarea valorii stabilite;
• la persoanele fizice, valoarea reală nu poate fi mai mică decât valoarea impozabilă a clădirii calculată conform art. 457.
Formularea legii trimite la lucrările de construcții, nu la cheltuielile conexe. Unele primării cer totuși, în declarația privind valoarea reală, confirmarea că sunt incluse toate cheltuielile atribuibile direct investiției, așa că verifică formularul folosit de primăria ta.
Investitorul plătește două cote pentru controlul statului: 0,5% pentru calitatea în construcții și 0,1% pentru controlul în urbanism și autorizare. Cota de 0,5% se aplică la valoarea fără TVA a lucrărilor, iar cea de 0,1%, la valoarea lucrărilor autorizate. Pentru procedurile începute înainte de 25 august 2026, temeiul rămân Legea nr. 10/1995 și Legea nr. 50/1991; pentru cele noi, cotele sunt preluate de Legea nr. 169/2026.
La final, cotele se recalculează pe valoarea lucrărilor executate. De aceea, înainte de recepție ai nevoie de adeverința ISC care confirmă plățile efectuate.
Contribuția către Casa Socială a Constructorilor are alt temei: art. 16 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 215/1997. Textul vorbește despre „prelevarea unei cote în cuantum de 0,5% din valoarea devizului de construcții, cu corespondent în devizul general al lucrării”. Potrivit CSC, baza este valoarea lucrărilor de construcții-montaj facturate, fără TVA.
Pentru locuințele persoanelor fizice, valoarea impozabilă se calculează pe metru pătrat, după art. 457 din Codul fiscal. Valoarea de la recepție nu schimbă impozitul, dar contează la regularizarea taxei de autorizare.
La clădirile nerezidențiale ale persoanelor fizice, art. 458 alin. (1) lit. b) permite ca bază „valoarea finală a lucrărilor de construcții, în cazul clădirilor noi, construite în ultimii 5 ani anteriori anului de referință”. La persoanele juridice, art. 460 alin. (5) lit. c) folosește aceeași noțiune pentru clădirile construite în anul fiscal anterior.
Codul fiscal nu enumeră elementele acestei valori, așa că practica primăriei contează. Direcția Generală de Impozite și Taxe Locale a Sectorului 1 din București, de exemplu, cere o declarație care confirmă că „toate cheltuielile atribuibile direct investiției, se regăsesc în valoarea declarată organului fiscal”. La firme, suma trebuie să corespundă și evidenței contabile.
Acolo unde se aplică o astfel de cerință, baza impozitului pe clădiri ajunge la costul complet, nu doar la C+M. Dacă proprietarul nu poate deduce TVA, cum e cazul persoanelor fizice, în practică valoarea include și TVA.
Clădirea nouă se declară la organul fiscal local în 30 de zile de la data dobândirii, iar impozitul se datorează de la 1 ianuarie a anului următor (art. 461). Pentru o clădire terminată înainte de expirarea autorizației, data dobândirii este data procesului-verbal de recepție, dar nu mai târziu de 15 zile de la terminarea efectivă a lucrărilor.
Aici răspunsul se schimbă. Reglementările contabile aprobate prin OMFP nr. 1802/2014 evaluează clădirea la cost, nu la valoarea din procesul-verbal.
Pct. 8 alin. (7) definește costul de producție drept „prețul de achiziție al materiilor prime și al materialelor consumabile și alte cheltuieli care pot fi atribuite direct bunului în cauză”. Pentru ce se cumpără de la terți, pct. 8 alin. (6) adaugă la preț „eventualele cheltuieli conexe”. Iar pct. 80 alin. (1) prevede includerea costurilor îndatorării în costul activelor cu ciclu lung de fabricație, în măsura în care țin de perioada de producție.
În practică, peste C+M se adaugă cheltuielile legate direct de realizarea clădirii: proiectarea și verificarea proiectului, dirigenția de șantier, avizele, taxa de autorizare și cotele plătite statului, cheltuielile de organizare de șantier. TVA intră în cost doar când nu poate fi dedusă. Utilajele și dotările care funcționează separat se înregistrează ca active distincte.
După recepție, suma acumulată în contul 231 „Imobilizări corporale în curs de execuție” trece în contul 212 „Construcții”. Valoarea din contabilitate este, așadar, de regulă mai mare decât cea scrisă în procesul-verbal.
|
Scop |
Valoarea folosită |
Temei legal |
|
Procesul-verbal de recepție |
valoarea finală a lucrărilor executate, cu și fără TVA |
HG nr. 343/2017 |
|
Regularizarea taxei de autorizare |
valoarea reală a lucrărilor de construcții, cu instalațiile; la persoane fizice, minimum valoarea impozabilă |
art. 474 alin. (5)–(7) Cod fiscal |
|
Cotele de 0,5% și 0,1% pentru controlul statului |
valoarea lucrărilor (fără TVA, la cota de 0,5%), regularizată la valoarea celor executate |
Legea nr. 10/1995 și Legea nr. 50/1991 sau Legea nr. 169/2026, după data procedurii |
|
Cota de 0,5% pentru CSC |
valoarea C+M din devizul general, fără TVA |
art. 16 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 215/1997 |
|
Impozitul pe clădiri nerezidențiale (PF) și pe clădirile persoanelor juridice |
valoarea finală a lucrărilor de construcții; unele primării cer să includă toate cheltuielile atribuibile direct investiției |
art. 458 alin. (1) lit. b) și art. 460 alin. (5) lit. c) Cod fiscal |
|
Evidența contabilă |
costul integral: C+M plus cheltuielile direct atribuibile |
pct. 8 și pct. 80 din OMFP nr. 1802/2014 |
O societate plătitoare de TVA, care își deduce taxa, construiește o hală. La autorizare a declarat lucrări de 700.000 lei, iar constructorul a executat în final lucrări C+M de 800.000 lei. Toate sumele de mai jos sunt fără TVA.
|
Element |
Calcul |
Sumă |
|
Lucrări C+M executate |
din situațiile de lucrări |
800.000 lei |
|
Proiectare, verificare și dirigenție de șantier |
din contracte |
60.000 lei |
|
Taxa de autorizare, după regularizare |
1% × 800.000 lei |
8.000 lei |
|
Cote pentru controlul statului, după regularizare |
(0,5% + 0,1%) × 800.000 lei |
4.800 lei |
|
Cota CSC |
0,5% × 800.000 lei |
4.000 lei |
|
Alte avize și acorduri |
din facturi |
3.200 lei |
|
Valoarea de intrare în contabilitate (cont 212) |
suma rândurilor de mai sus |
880.000 lei |
În procesul-verbal de recepție apar 800.000 lei fără TVA, alături de valoarea cu TVA. Taxa de autorizare, plătită inițial la 7.000 lei, devine 8.000 lei, iar diferența de 1.000 lei se achită în 15 zile de la comunicare. Calculul pornește de la valoarea lucrărilor; dacă primăria cere includerea tuturor cheltuielilor, baza crește. Cotele pentru controlul statului urcă de la 4.200 la 4.800 lei.
În contabilitate, aceeași hală figurează cu 880.000 lei. Pentru impozitul pe clădiri, dacă primăria cere includerea tuturor cheltuielilor atribuibile direct investiției, baza este tot 880.000 lei, nu 800.000 lei.
• HG nr. 343/2017 pentru aprobarea Regulamentului privind recepția construcțiilor: art. 15 alin. (3) lit. e) și modelul de proces-verbal (pct. 6.5)
• HG nr. 907/2016: structura devizului general și componența valorii C+M
• Codul fiscal (Legea nr. 227/2015): art. 457, art. 458, art. 460, art. 461 și art. 474
• Legea nr. 215/1997, art. 16 alin. (1) lit. c), prezentată de Casa Socială a Constructorilor
• Reglementările contabile aprobate prin OMFP nr. 1802/2014: pct. 8 alin. (6)–(7) și pct. 80 alin. (1)
• Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, în vigoare din 25 august 2026
• Legea nr. 10/1995 și Legea nr. 50/1991, pentru procedurile începute înainte de 25 august 2026
• Materialul ISC „Recepția lucrărilor – etapă importantă în viața unei construcții”
• DGITL Sector 1: acte necesare pentru modificarea valorii de impunere a unei clădiri
Notă: Acest document are caracter informativ și nu reprezintă consultanță . Pentru detalii privind aplicarea acestor prevederi legislative, specialiștii Contaxis Solutions vă stau la dispoziție.